半年报点评|正荣地产: 总收益增长超五成 首进长租公寓：亚美AM8

本文摘要：2018年8月27日深夜，正荣地产（6158.HK）发布2018年中期业绩公告。

2018年8月27日深夜，正荣地产（6158.HK）发布2018年中期业绩公告。长三角、海峡西岸两区销售额占比超强8成 土储超强6出中报表明，2018年上半年，正荣地产合约销售金额人民币581.29亿元，较2017年同期的人民币215.08亿元快速增长170.3%，已完成全年千亿目标的58%。

回应，正荣方面在业绩会上回应，年初明确提出 千亿谋求1200亿元没逆，十分有信心，已完成是时间问题。值得注意的是，在销售额中，长江三角洲经济区、海峡西岸经济区、中国中部经济区、环渤海经济圈及中国西部经济区为正荣地产2018年上半年的合约销售总额分别贡献大约58.6%、27.3%、9.5%、3.4%及1.2%。长三角及海峡西岸两地区贡献率超过85.8%。

同时，土储方面，正荣地产2018年新的转入6个城市，共计并购33幅新的地块，总地盘面积大约为220万平方米，总估算建筑面积大约为590万平方米，业务版图覆盖面积至西部区域及珠三角区域等。2018年上半年新的并购地块的合约地价总额大约为人民币283.59亿元。因此，截至2018年6月30日，本集团在24个城市共计享有121个物业项目。

该等项目中76个项目由本集团研发及享有，45个由本集团合营企业及联营公司研发。其中，正荣地产集团及其附属公司研发的物业面积占到总面积的58.6%.中报表明，正荣地产长三角地区的土地储备（集团自身+联营公司）超过758.97万平方米，占到集团总土储的38.4%。

海峡西岸经济区土地储备超过613.38万平方米，占到集团总土储的30.4%。长三角及海峡西岸两地区土储占到总土储的68.8%。对于否不会经常出现除长三角和海西之外的第三增长点，正荣方面回应，土地储备方面，2018年追加中西部和珠三角，之前长三角占到较为大，但集团投资摔对点，因城市轮动，整个城市我们不会根据有所不同阶段去展开布局，维持土地拿下来的价格能低价，根据城市发展节奏调整拿地策略。清净负债率减少11%大大优化集团收益快速增长超强六成中报表明，2018年上半年，正荣地产总资产超过1235.67亿元，互为较去年同期1064.22亿元下跌16.1%。

值得注意的是，中报表明，2018年上半年，正荣地产资产负债率减少11.4%，债务结构大大优化。此外，截至2018年6月30日，本集团享有仍未偿还债务银行及其他借款总额人民币423.20亿元，而截至2017年12月31日则为人民币400.61亿元，2018年上半年，正荣须要一年内偿还债务的短期负债超过262.64亿元。关于清净负债率，正荣方面回应公司上市后负债率有提高，预计下半年随着结转和合作落地负债率不会更进一步提高，谋求年底清净负债率上升至120%，未来预计在100%以下。

短期债务方面，正荣方面回应，短期负债分成有所不同结构，还包括银行借款、优先票据和20亿公司债。未来公司不会调整债务结构，减少较短债，提高宽债比例，目标将较短债掌控在30%以内。中报表明，正荣地产收益由2017年上半年的80.85.亿元减少大约52.3%至2018年上半年的123.15亿元。

其中，物业销售超过122.24亿元，占到总收益的99.3%。值得注意的是，虽然物业出租及商管服务收益占正荣总收益将近1%，但增长幅度相当可观。物业出租收益较2017年同期减少大约39.1%至人民币4700万元，及获取商业物业管理服务收益较2017年同期减少大约180.3%至人民币4000万元。

中报表明，正荣毛利由2017年上半年的16.85亿元减少大约61.1%至2018年上半年的27.14亿元。毛利率由20.8%快速增长至22.0%。公司享有人不应占到期内溢利为人民币8.40亿元，较2017年上半年的3.09亿元减少171.9%。

净利润9.57亿，清净利率7.8%;核心净利约7.46亿元，同比快速增长174.4%。累计2018年上半年，正荣地产总货值3500亿元，充足企业未来三年销售获取承托。同时，长租公寓方面，董事长黄仙枝在2018年中期业绩会上回应，正荣地产首个长租公寓“荣遇”将于旋即后落地，将首先考虑到在一线和二线城市落地。

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